Al vender una vivienda no solo se percibe dinero a cambio de eso que vendemos, también existen unos gastos asociados a ello. Los principales que tendremos son los impuestos que debemos pagar y que son casi siempre muy considerables. Este es el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), IBI, (Impuesto sobre Bienes Muebles) y el IIVTNU o Plusvalía Municipal, (Impuesto sobre el incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

¿Cómo se calcula el IRPF?

El IRPF se calcula teniendo en cuenta 2 variables: la ganancia patrimonial y el valor de transmisión.

La ganancia patrimonial

Se conoce como ganancia patrimonial al beneficio económico que se obtiene de la venta de un inmueble, es decir, lo que nos pagan de más respecto de lo que nos costó la vivienda. Lo que se paga de IRPF se calcula en función de la ganancia patrimonial. que se obtiene por esa venta de vivienda y se abona en la renta del siguiente año.

El valor de transmisión

Para calcular el IRPF también ha de tenerse en cuenta el valor de la transmisión, es decir, el dinero que le queda libre al que vende. Así lo obtenemos al restar a la cantidad total de la venta los impuestos y gastos ineludibles para realizarla. Estos son: plusvalía municipal, comisión de la agencia inmobiliaria y los gastos de cancelar en el registro la hipoteca.
Debemos conocer el valor de adquisición, que es lo que abonó el vendedor al adquirir la vivienda sumándole los impuestos, los gastos hechos de esa compra y lo que se invirtió si se mejoró la casa.

¿En qué casos no se paga IRPF?

No se pagará IRPF al adquirir una vivienda en los casos siguientes:

  • Supuesto de vivienda habitual en la que todo el dinero se reinvierte en otra vivienda también habitual. Si esa reinversión no es total por la parte no reinvertida si se pagará IRPF atendiendo la ganancia patrimonial,
  • Cuando el que vende su vivienda habitual es mayor de 65 años aunque ese dinero obtenido no lo invierta en adquirir otra vivienda.
    Si entregamos la vivienda como dación en pago.

Reparto proporcional del IBI entre vendedor y comprador

El IBI es un impuesto municipal que abona el propietario todos los años por el hecho de tener la vivienda. Cuando se realiza una venta, el pago de dicho impuesto se reparte proporcionalmente entre vendedor y comprador atendiendo al tiempo en que cada uno de ellos ha sido propietario durante el año de la venta. Este pago proporcional puede pactarse en el precio y ello puede afectar, aunque sea poco, al valor de transmisión de la vivienda.

Dos métodos a elegir en la plusvalía municipal

La plusvalía, impuesto municipal que pagan los propietarios que venden su vivienda, se fundamenta en la ganancia que obtienen por esa venta, ya que se supone que el suelo público donde se ha construido esta se ha revalorizado.

Antes, el impuesto era calculado teniendo en cuenta el valor catastral del terreno al que se le aplican unos coeficientes que cambiaban, dependiendo de los años transcurridos entre la compra de la vivienda y su venta. Recientemente, la base imponible ha sido modificada. Desde Hacienda se nos ofrecen dos opciones para calcular la plusvalía municipal:

  • El uso del valor catastral del terreno al momento de realización de la venta. Así aplicamos nuevos coeficientes actualizados todos los años que reflejan los cambios del mercado.
  • Uso de la plusvalía real como base imponible que es obtenida de la diferencia entre valor de compra y valor de venta de la vivienda. Al resultado aplicamos el tipo que fije el municipio y que no debe superar el 30%.

Los ayuntamientos tienen la potestad de bajar hasta un 15% el valor catastral del terreno aplicable solo para el cálculo de la plusvalía municipal. De esta manera, se consigue reflejar más la realidad inmobiliaria.