El Gobierno ha estado trabajando en el Anteproyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que regulará el futuro mercado hipotecario para adaptarse al nuevo mercado europeo. Con esta nueva Ley se pretende por un lado, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos y por otro, proporcionar seguridad jurídica a los consumidores y al propio sector financiero. Además se pretende evitar así las avalanchas de demandas contra la banca como las que han ocurrido durante los últimos meses.
¿Qué novedades trae esta Ley Hipotecaria?
Pues para empezar, se van a añadir las directrices europeas en materia hipotecaria al ordenamiento jurídico español y se van a incluir una serie de medidas para mejorar el mercado y facilitar a los consumidores la comprensión de las condiciones de los contratos hipotecarios.
La Ley Hipotecaria inlcuye mejoras incluyen aspectos como la subida de los tipos de interés, restricción al acceso a las hipotecas y endurecimientos de condiciones para contratar la hipoteca. Estas medidas, que ayudarán a reforzar las normas del mercado hipotecario, tendrán unas consecuencias “menos positivas” para los futuros propietarios.
Claves a tener en cuenta
1- Etapa contractual y visita al notario antes de la firma
Con esta medida se pretende que el consumidor conozca bien cuáles son las condiciones de la hipoteca antes de proceder a la firma. Para ello es necesario la actuación de un notario (elegido por el cliente), que deberá explicar al suscriptor, las condiciones de la hipoteca y resolver las dudas que surjan. La visita será gratuita, incluso si finalmente no se formaliza el préstamo. Por lo tanto, el notario tendrá que actuar dos veces, antes y durante la firma de la hipoteca.
Si en algún momento el notario y registrador no realizara algunas de estas acciones podrían ser sancionados por ello.
2- Interés de demora al concreto
Esto significa que en el caso en el que se produzca un impago los bancos no podrán cobrar el interés pactado. La nueva normativa contempla que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.
3- Reducción de la cláusula de vencimiento anticipado
Esta cláusula consiste en dar por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo acordado, siempre y cuando el deudor incumpla su obligación de pago, con un mínimo de 3 mensualidades. Ahora , la nueva ley propone que los umbrales de impagos se aumenten a unos mínimos más altos. Según el Ministerio la duración del contrato se dividirá en dos partes (para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años) y a cada una de ellas se le aplicará un umbral;
- En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las nueve mensualidades).
- En la segunda mitad el mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).
4- Reducción de costes por cambios de una hipoteca variable a fija
El Gobierno propone una medida para facilitar la transición de una hipoteca variable a una fija siempre y cuando el banco y el consumidor lleguen a un acuerdo. En un principio se pretende simplificar los trámites, eliminando las comisiones y reduciendo los costes de escritura y registro para que el cliente pueda cambiarse a otra entidad que le ofrezca el tipo fijo.
5- Reducción de comisiones por cancelación anticipada
Con la reducción de comisiones por cancelación anticipada también se reduce la penalización por amortizar el préstamo antes de su vencimiento, tanto si es parcial como totalmente.
- Para las hipotecas variables, si la amortización se realiza en los 3 primeros años, la comisión es 0,5% , si se realiza entre los 3 y 5 años se reduce a la mitad y desaparece a partir del quinto año.
- Para las hipotecas fijas el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años, a modo de compensación a los seguros que contratan las entidades para no perder dinero con este tipo de operaciones. A partir de los 10 años, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.
En ambos casos la comisión se aplicará sobre la cantidad que adelanta el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago.
6- Listado de cláusulas que no sean legales
El ministerio, con esta nueva Ley Hipotecaria, pretende incluir una lista con todas aquellas cláusulas que no son legales, como por ejemplo la cláusula suelo. Los notarios han dado bastante importancia a este punto ya que les da la opción de rechazar un contrato y pedir a la entidad que lo retire en el caso de que aparezca una cláusula abusiva reconocidas.
7- Transparencia en materia de cláusula suelo
Debido a los numeroso fallos del TJUE declarando nulas y abusivas las cláusulas suelo, la nueva Ley Hiotecaria pretende crear un entorno más transparente en el proceso de contratación de hipotecas.
Aquí entra en juego de nuevo la figura del notario, cuya función será la de ayudar a que el proceso sea claro y evitar futuros conflictos entre bancos y clientes.
Además, se pretende que el cliente escriba de su puño y letra que acepta y comprende el contenido de una ficha de advertencia estandarizada donde se ponga de manifiesto la existencia de determinadas cláusulas.
8. Se crea un modelo tipo de hipoteca
La Ley Hipotecaria busca crear un modelo de hipoteca que sea lo más sencillo posible para todo el público, incluso para los que no tienen nociones sobre finanzas o mercado hipotecario.
El contrato estándar incluirá distintas posibilidades como qué supone un tipo de interés variable o uno fijo y cuánto puede cambiar la oferta del banco con y sin productos vinculados (como contratar seguros o tarjetas).
Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.
9- Copia del contrato antes de su firma
Los clientes podrán disponer de una copia del contrato hipotecario antes de la firma e incluso disponer de un periodo de 7 días para reflexionar sobre el tema.
10- La responsabilidad del banco
La directiva europea, y por tanto la norma española, pretenden que las entidades bancarias sean más cautelosas a la hora de conceder un crédito hipotecario. Para ello dará poderes a la banca para acceder a más información del solicitante de la hipoteca antes de darle un crédito, para evitar este tipo de concesiones “irresponsables” que se dieron durante los años de la burbuja inmobiliaria.
11- El banco solo podrá ofrecer productos que beneficien al cliente
Lo que se pretende es impedir que el banco condicione el contrato del crédito a la adquisición de otros productos que la entidad ofrezca al margen de la hipoteca ( uso de tarjetas, contratación de un seguro del hogar…) En este sentido los contratos deben ofrecer una información clara y detallada sobre los productos que ofrece y no podrán “obligar” a contratar productos adicionales a no ser que sean en beneficio del cliente.
Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España, según ha adelantado Economía.
12- La ley no tendrá efectos retroactivos
Los cambios que incluye esta nueva normativa sólo afectará a las hipotecas que se firmen después de su aprobación con excepción de la cláusula de vencimiento anticipado. Sí tendría validez en el caso de la novación de una hipoteca que existía, ya que se considerará como un nuevo contrato.
Para las nuevas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado, la fecha a tener en cuenta será la aprobación del proyecto de ley, que se producirá antes de la misma ley.
Via: confilegal.com